ความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับการ ซื้อขายที่ดิน รับฝากขายบ้าน-ที่ดิน โอนที่ดิน ต่าง ๆ

            เมื่อท่านมีความประสงค์จะไปติดต่อกับสำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา สำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา ส่วนแยก หรือสำนักงานที่ดินอำเภอ/กิ่งอำเภอ เพื่อขอทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์ เช่น ซื้อขายที่ดิน ขายฝาก ให้ จำนอง รับฝากขายบ้าน-ที่ดิน ฯลฯ พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องสอบสวนถึงสิทธิ ความสามารถของบุคคลรวมตลอดถึงความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมและเรียกหลักฐานที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและคู่กรณีประกอบการพิจารณา หลักฐานต่างๆ ดังกล่าวจึงมีส่วนสำคัญที่จะทำให้การดำเนินงานจดทะเบียนช้าหรือรวดเร็วได้

            การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  ส่วนใหญ่มักจะมี คู่กรณี2 ฝ่าย ส่วนการขอออกหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน เช่น ขอออกโฉนดที่ดิน เช่น ขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เป็นเรื่องที่ฝ่ายผู้ขอดำเนินการฝ่ายเดียว ฉะนั้น หลักฐานที่จะนำไปประกอบการสอบสวนพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจำแนกออกได้ 2 ลักษณะตามของคู่กรณี อันได้แก่ "ผู้โอน" ฝ่ายหนึ่ง "ผู้รับโอน" อีกฝ่ายหนึ่ง ดังนี้ 
     ผู้โอน หมายถึง ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิ์อื่นๆ ซึ่งมีความประสงค์จะโอนสิทธิ์หรือสิทธิในที่ดินไปยังบุคคลอื่นซึ่งเรียกว่า ผู้รับโอน สำหรับกรณีนี้หลักทั่วไป  เกี่ยวกับ เอกสารการโอนที่ดิน ไม่ว่าจะโอนในประเภทใดๆ เช่น ในฐานนะผู้ขาย ผู้ให้ ฯลฯ จะต้องนำหลักฐานเหล่านี้ไปประกอบการสอบสวนของพนักงานเจ้าหน้าที่ คือ 
     1. บุคคลธรรมดา 
      - โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
      - ทะเบียนบ้าน (ท.ร. 14)
      - บัตรประจำตัวประชาชน
      - ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ให้นำหลักฐานไปแสดงด้วย
      - หนังสือแสดงความยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส ในกรณีขาดการสมรสโดยการหย่าต้องมีหลักฐานการหย่า
      -  สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำ (ถ้ามี)
      - ถ้าไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตนเอง ต้องทำหนังสือมอบอำนาจและต้องนำบัตรประจำตัวประชาชนตัวผู้มอบหรือสำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนที่มอบอำนาจรับรองความถูกต้องและบัตรของผู้รับมอบอำนาจไปด้วย
     - การเขียนข้อความในหนังสือมอบอำนาจให้ปฏิบัติตามคำเตือนด้านหลังแบบพิมพ์มอบอำนาจของกรมที่ดิน
     
     2. นิติบุคคล      
      - โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
      - หลักฐานที่แสดงว่าเป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนนิติบุคคล พร้อมตัวอย่างลายมือชื่อของผู้มีอำนาจลงนาม
      - รายงานการประชุมของนิติบุคคลในกรณีที่ต้องมี
      - หนังสือบริคณห์สนธิ ตราสารจัดตั้งหรือเอกสารการจัดตั้งนิติบุคคลนั้น
     
     ผู้รับโอน ได้แก่ ผู้รับสัญญาจากผู้โอน เช่น ผู้ซื้อ ผู้รับให้ เป็นต้น แต่เนื่องจากประเภทการโอนมีหลายประเภท และแต่ละประเภทอาจจะตรวจสอบเรียกหลักฐานประกอบการสอบสวน ทางฝ่ายผู้รับโอนแตกต่างกันออกไป 
     บุคคลธรรมดา      
     1. คนสัญชาติไทย ขอซื้อที่ดินต้องนำหลักฐานดังนี้ คือ
      - บัตรประจำตัวประชาชน
      - ทะเบียนบ้าน (ท.ร. 14) ถ้าผู้ซื้อทำการสมรสแล้ว แต่ต่างถือภูมิลำเนาแยกกัน ให้นำทะเบียนบ้านของคู่สมรสไปประกอบด้วย
      -  ในกรณีที่ย้ายภูมิลำเนาหลายแห่งถ้าสามารถจะนำทะเบียนบ้านแต่ละบ้านที่ย้ายออกไปแสดงได้ก็ให้นำไปด้วย
      - ถ้าคู่สมรสซึ่งเคยมีสัญชาติอื่นและได้อนุญาตให้แปลงสัญชาติ คืนสัญชาติหรือถือสัญชาติตามคู่สมรส ให้นำหลักฐานนั้นๆ แล้วแต่กรณีไปประกอบเช่นกัน
      - ถ้าได้ทำการสมรสหรือหย่าแล้ว ให้นำทะเบียนนั้นๆ ไปแสดง
      - ในกรณีที่มีคู่สมรส ต้องมีหนังสือแสดงความยินยอมของคู่สมรสให้ทำนิติกรรม
      - ถ้าได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ต้องมีหลักฐานการอนุญาตนั้น
     
     2. คนสัญชาติไทย ซึ่งได้หย่าหรือเลิกร้างกับคู่สมรสเดิมที่เป็นคนต่างด้าวแล้ว จะต้องนำหลักฐานตามที่กล่าวในข้อ 1 ประกอบแล้วยังจะต้องมีหลักฐานเหล่านี้อีก คือ
      - ทะเบียนหย่า หรือหลักฐานที่แสดงว่าขาดจากการสมรส

      3. คนสัญชาติไทยโดยการแปลงสัญชาติหลักฐานที่จะต้องนำไป คือ
      - หนังสือสำคัญการแปลงสัญชาติเป็นไทยหรือใบแทน
      - ทะเบียนบ้าน
      - บัตรประจำตัวประชาชน
      - หนังสืออนุญาตให้เปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล

นิติบุคคล     
บริษัท จำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่น
      - เอกสารการก่อตั้งนิติบุคคล
      - หนังสือสำคัญการให้อำนาจการทำการแทนนิติบุคคล
      - หนังสือบริคณห์สนธิ, ข้อบังคับ
      - บัญชีรายชือผู้ถือหุ้นหรือสมาชิกโดยแสดงสัญชาติและจำนวนหุ้นของผู้ถือหุ้นทุกคนที่นายทะเบียน สำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทรับรองแล้วในปัจจุบัน
      - รายงานการประชุมของกรรมการหรือผู้แทนนิติบุคคล
      - รายงานการประชุมของนิติบุคคล
      - กรณีบริษัทมีวัตถุประสงค์ซื้อที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติบุคคลนั้นมีคนต่างด้าวถือหุ้นหรือเป็นกรรมการ ต้องใช้ หลักฐานการประกอบอาชีพ, รายได้ ที่มาของเงินซึ่งคนไทยนำมาซื้อหุ้น
      - กรณีบริษัทซื้อที่ดินในราคาสูงกว่าทุนจดทะเบียนโดยไม่จำนองที่ดิน บริษัทต้องแสดงหลักฐานที่มาของเงินที่นำมาซื้อที่ดิน

     นี่คือตัวอย่างความรู้เบื้องต้นใน การซื้อขายที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เบื้องต้น สำหรับผู้ที่ต้องการหาบริษัทที่ รับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  คอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ทางเรามีพนักงานมืออาชีพที่จะคอยให้ความสะดวกทั้งเรื่องการโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน อีกทั้งอำนวยความสะดวกให้กับผู้ซื้อในเรื่องการหาเงินกู้จากสถาบันการเงินให้อีกด้วย เพื่อช่วยให้การซื้อขาย

ขอบคุณข้อมูลจาก  homeforsaleinth.blogspot.comแ
และติดตามเรื่องราวของเราได้ที่  http://www.รวมบ้านและที่ดิน.com

Read More

กลโกงที่ดินและวิธีป้องกัน

            

            การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภท ที่ดิน และ บ้าน การรับฝากขายบ้าน-ที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก  จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ  จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำเป็นต้องสูญเสียเงินทองไปอย่างไม่น่าเกิดขึ้น

            ในแง่การลงทุน และ การรับฝากขายบ้าน-ที่ดิน แล้วถือว่าเป็นความเสี่ยงลักษณะหนึ่งที่ไม่อาจเลี่ยงได้  เพราะในทางปฏิบัติแล้วเราไม่สามารถรู้ได้เลยว่าคนที่เราพบปะ  ติดต่อพูดคุย  หรือทำธุรกรรมที่ดินด้วย  จะเป็นคนดีหรือคนเลวกันแน่  แต่แม้กระนั้นก็ตาม  เรายังคงมีหนทางในการสร้างเกราะชั้นดีในการป้องกันตัวเองจากเหล่าทุจริตชนเหล่านี้ได้ง่าย

กลโกงที่ดิน

            สำหรับกลโกงที่ดินที่เกิดขึ้นในบ้านเรา เป็นประจำถ้าสรุปกันออกมา  คงหนีไม่พ้นกลโกงยอดนิยม  12  รูปแบบด้วยกันดังต่อไปนี้

            1.  ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินนำโฉนดของตนไปประกันเงินกู้กับผู้อื่นโดยไม่ได้จดทะเบียน  แล้วแอบมาขอรับใบโฉนดที่ดินสูญหายไป  เมื่อได้รับใบแทนใบแทนโฉนดแล้วก็นำไปจดทะเบียนขาย ขายฝาก  หรือจำนองผู้อื่นต่อไป  ทำให้เกิดปัญหาเจ้าของเงินต้องฟ้องศาลให้เพิกถอนใบแทนเพื่อให้โฉนดเดิมมีผลต่อไป  ส่วนผู้ซื้อที่ดินหรือผู้รับจำนองใบแทนโฉนดซึ่งผู้เพิกถอนก็ฟ้องร้องไล่เบี้ยเอาจากเจ้าของที่ดินอีกที จึงควรมีแหล่งรับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  ที่น่าเชื่อถือได้

            2.  ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินทำสัญญาซื้อขายที่ดินรับเงินไปแล้วบางส่วนหรือทั้งหมด  ให้ผู้อื่นครอบครองที่ดินก่อนแล้วแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ภายหลัง  ต่อมาผู้ถือกรรมสิทธิ์นำโฉนดไปจดทะเบียนให้แก่ผู้อื่นอีกจึงควรมีแหล่งรับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  ที่น่าเชื่อถือได้

            3.  ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหลอกลวงผู้ซื้อโดยการชี้ที่ดินขายให้ผิดกับความจริง  เช่น  สภาพที่ดินอยู่ไกลถนน  ไกลแม่น้ำ  หรือสภาพที่ดินเป็นถนน  หรือถูกน้ำเซาะพังหายไป  หรือจำนวนที่ดินไม่ครบ  เวลาพาผู้ซื้อไปดูที่ดินจะชี้ที่ดินแปลงอื่นซึ่งอยู่ใกล้ถนนหรือไกลน้ำบางครั้งถึงกับลงทุนขุดย้ายหลักเขตที่ดินโดยนำหลักเขตที่มีเลขหมายตรงกับโฉนดมาปักไว้แทนก็มี  จึงควรมีแหล่งรับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  ที่น่าเชื่อถือได้

            4.  ผู้ถือกรรมสิทธิ์แบ่งขายที่ดินเป็นแปลง ๆ  ด้วยวิธีผ่อนชำระ  จะมีการนัดจดทะเบียนโอนกันเมื่อชำระเงินหมดแล้ว จึงควรมีแหล่งรับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  ที่น่าเชื่อถือได้

            5.  ผู้ทุจริตอ้างตัวเป็นเจ้าของโครงการ  โดยแอบอ้างเอาที่ดินของคนอื่นมาปักป้ายประกาศสร้างโครงการบ้านจัดสรร  เปิดสำนักงานชั่วคราว  ลงทุนพิมพ์โฆษณาเปิดให้จองบ้าน  โดยให้ผู้จองวางมัดจำหรือจ่ายเงินดาวน์จากนั้นก็เชิดเงินหนีหายไป  โดยไม่มีการทำโครงการแต่อย่างใด จึงควรมีแหล่งรับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  ที่น่าเชื่อถือได้

            6.  ผู้ทุจริตเป็นเจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรแต่ไม่ทำตามที่ประกาศและโฆษณาไว้  เช่น โฆษณาว่าจะตัดถนนให้  สร้างสวนสาธารณะ  สนามเด็กเล่น  ฯลฯ  แต่ต่อมาพอสร้างเรียบร้อยแล้ว ก็นำสิ่งต่าง ๆ  นั้นไปแสวงหาประโยชน์ส่วนตัว  เช่น  ให้บุคคลอื่นเช่าเป็นตลาดหรือบางครั้งนำที่ดินดังกล่าวไปจำนอง  จึงควรมีแหล่งรับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  ที่น่าเชื่อถือได้

            7.  ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือลักเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้เป็นชื่อของตน  แล้วนำไปประกันเงินกู้หรือทำสัญญาจะซื้อขายกับผู้อื่น  การทุจริตหลอกลวงรูปแบบนี้  ผู้ทุจริตจะไม่เข้าไปเกี่ยวข้องกับพนักงานเจ้าหน้าที่  แต่จะติดต่อหาเงินจากบุคคลภายนอกโดยทำสัญญากู้กันเอง  หรือทำสัญญาจะซื้อจะขายรับเงินมัดจำไว้ล่วงหน้า  เมื่อได้เงินแล้วก็หายตัวไปเลย จึงควรมีแหล่งรับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  ที่น่าเชื่อถือได้

            8.  ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือลักเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแล้วทำใบมอบอำนาจปลอมชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ขายให้ผู้อื่นไป  หรือทำทีขอยืมโฉนดจากเจ้าของที่ดินเพื่อไปดูเพื่อช่วยหาผู้ซื้อ  หรือขอไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน  เสร็จแล้วทำโฉนดปลอมคืนให้เจ้าของที่ดินไป จึงควรมีแหล่งรับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  ที่น่าเชื่อถือได้

            9.  ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินและใบมอบอำนาจของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ลงชื่อไว้โดยมิได้กรอกข้อความใด ๆ  โดยผู้ถือกรรมสิทธิ์ตั้งใจมอบอำนาจให้จำนองหรือขอสอบเขตที่ดิน  แต่ผู้รับมอบอำนาจทุจริตนำมากรอกข้อความให้เป็นเรื่องจดทะเบียนขายหรือขายฝากจึงควรมีแหล่งรับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  ที่น่าเชื่อถือได้

            10.  ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแล้วปลอมตัวว่าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมาขอจดทะเบียนขาย  โดยปลอมลายเซ็นและปลอมบัตรประชาชน  เมื่อมาติดต่อขอจดทะเบียนขายที่ดินพนักงานเจ้าหน้าที่เรียกดูบัตรประชาชนก็ปรากฎว่าชื่อเป็นเจ้าของที่ดินจริง  ลายเซ็นในสารบบเรื่องเหมือนเดิม  จึงยอมจดทะเบียนให้ไป  ปัญหารูปแบบนี้มักเกิดขึ้นในหมู่คนใกล้ชิดกันเป็นสำคัญ  โดยเจ้าของโฉนดให้ไปพร้อมกับบัตรประชาชน จึงควรมีแหล่งรับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  ที่น่าเชื่อถือได้

            11.  ผู้ทุจริตกระทำตนเป็นนายหน้าวิ่งเต้นขายที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดิน  โดยขอค่านายหน้าแล้วหลอกให้เจ้าของที่ดินเซ็นสัญญามัดจำผูกมัดให้โอนที่ดินให้ก่อน  โดยชำระเงินแต่บางส่วน  ที่เหลือจะชำระภายหลังจากนั้นจะสมคบกับผู้ซื้อ  ผู้รับจำนอง  หรือผู้รับซื้อฝากจดทะเบียนที่ดินนั้นต่อไปโดยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้ จึงควรมีแหล่งรับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  ที่น่าเชื่อถือได้

            12.  ผู้ซื้อไม่ยอมชำระเงินให้ครบถ้วนเมื่อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว  หรือนำที่ดินดังกล่าวที่มีการตกลงจะซื้อจะขายกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ไปขายให้บุคคลอื่น  โดยที่ตนได้รับส่วนกำไรจากการขาย จึงควรมีแหล่งรับฝากขายบ้าน-ที่ดิน  ที่น่าเชื่อถือได้

ขอบคุณข้อมูลจาก wimarn.com/

และติดตามเรื่องราวของเราได้ที่ http://www.รวมบ้านและที่ดิน.com

Read More